§ 632a Abschlagszahlungen

(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer. § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 5 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

(2) Die Sicherheit nach Absatz 1 Satz 6 kann durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.
Abs. 1 S. 1 BGB
Die Änderung der Regelung ist durchaus zu begrüßen. Der „Wert der erbrachten Leistung“ ist als Maßstab für die Höhe der Abschlagszahlung praxistauglicher. Orientierung bieten hierbei die vereinbarten Vertragspreise. Jedenfalls beim Einheitspreis-Vertrag dürfte die zu leistende Abschlagszahlung damit künftig wesentlich leichter für den Unternehmer zu ermitteln und für den Besteller nachzuvollziehen sein. Beim Pauschalpreisvertrag dürfte der Vorteil für die Praxis allerdings wohl nur marginal sein. Zudem wird endlich - weitgehend - Gleichlauf mit § 16 Abs. 1 VOB/B (dessen Geltung in der Regel bei Verträgen zwischen Unternehmern vereinbart wird) erzielt!"

 Abs. 1 S. 2 und 3
Klarstellung: Eine Abschlagszahlung kann grundsätzlich auch trotz mangelhafter Leistung verlangt werden (auch bei wesentlichen Mängeln). Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich – wie bislang - aus § 641 Abs. 3 BGB (idR das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten). Die Beweislast für die Mangelfreiheit trägt – ebenfalls wie bislang – der Unternehmer.

§ 640 Abnahme

(1)Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

(2)Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.
Die fiktive Abnahme war nach § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a. F. nur möglich, wenn der Auftraggeber die Abnahme verweigerte, obwohl er zur Abnahme verpflichtet war. Dies war nur der Fall, wenn am Werk lediglich unwesentliche Mängel vorlagen. Bei wesentlichen Mängeln war der Eintritt einer Abnahmefiktion daher nicht möglich. Nun kommt die fiktive Abnahme auch dann in Betracht, wenn das Werk wesentliche Mängel hat.

Fragestellungen, die sich im Zuge der Gesetzesänderung ergeben: Was geschieht, wenn der Auftraggeber wegen eines unwesentlichen Mangels oder wegen eines Mangels, der tatsächlich aber gar nicht vorliegt, die Abnahme verweigert? Nach dem Wortlaut des Abs. 2 S. 1 würde keine Abnahmefiktion eintreten, da es genügt, dass der Auftraggeber einen Mangel anzeigt. In Zusammenschau mit Abs. 1 S. 2 – „Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.“ – erscheint diese Folge jedoch vom Gesetzgeber ungewollt. Wegen unwesentlicher Mängel ist eine Abnahmeverweigerung nicht möglich, sodass die Fiktion der Abnahme eintreten kann. Gleiches muss dann erst recht für die Anzeige eines Mangels gelten, der tatsächlich nicht vorliegt. Wie verhält es sich aber, wenn stattdessen ein anderer, wesentlicher Mangel vorliegt? Die Klärung dieser Fragen durch die Anwendung des neuen § 640 BGB in der Praxis bleibt abzuwarten.

 Neu: Stärkung des Verbraucherschutzes! Es ist ein Hinweis des Auftragnehmers in Textform auf die Folgen der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme erforderlich, damit der Eintritt der Abnahmefiktion gegenüber einem Auftraggeber, der Verbraucher ist, möglich ist.

§ 647a Sicherungshypothek des Inhabers einer Schiffswerft

Der Inhaber einer Schiffswerft kann für seine Forderungen aus dem Bau oder der Ausbesserung eines Schiffes die Einräumung einer Schiffshypothek an dem Schiffsbauwerk oder dem Schiff des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Schiffshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. § 647 findet keine Anwendung.

§ 648a Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(3) § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.

(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.

(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
Das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gilt künftig für alle Werkverträge. Bislang war die Kündigung aus wichtigem Grund von der Rechtsprechung nur für Bauverträge mit längerer Laufzeit anerkannt.
Vorgesehen ist außerdem die Möglichkeit einer Teilkündigung für abgrenzbare Teile, damit u.U. weitergehend als § 8 Abs. 3 VOB/B („in sich abgeschlossene Teile“). Ob der Regelung in der Praxis Bedeutung zukommen wird, bleibt abzuwarten. Denn die Erfahrung zeigt, dass der Auftraggeber häufig eine Notwendigkeit zur Kündigung sieht und gerade keine abgrenzbare Teilleistung gegeben ist.

§ 650a Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten
ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung
ist.
In § 650a findet sich nun erstmals eine Definition des Bauvertrages im BGB. Es wird damit ein Sonderrecht für Bauverträge in Abgrenzung zu sonstigen Werkverträgen geschaffen.
Unter Bauwerk ist nach der gesetzlichen Regelung eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache zu verstehen. Auf die sachenrechtliche Zuordnung kommt es dabei nicht an.
Hinsichtlich der Begrifflichkeit der „Außenanlage“ kann an § 648a Abs. 1 a. F. angeknüpft werden. Es muss sich demnach um Arbeiten handeln, die mit solchen an einem Bauwerk im weitesten Sinne vergleichbar sind. Nicht sämtliche Arbeiten an einem Grundstück werden also erfasst; es muss sich vielmehr um gestalterische Arbeiten handeln, die der Errichtung der Anlage oder deren Bestand dienen (BGH, Urteil vom 24.02.2005, Az. VII ZR 86/04).
Die Gesetzesbegründung zu § 648a a. F. erwähnt beispielsweise landschaftsgestalterische Arbeiten, Gartenarbeiten und Sportplatzbau. Daraus wird jedenfalls erkennbar, dass gestalterische Arbeiten an einer Außenanlage vorzunehmen sind, die der Errichtung der Anlage oder deren Bestand dienen, nicht hingegen beispielsweise solche, die lediglich dazu dienen, ein Grundstück zur Bebauung freizumachen (z. B. Rodungsarbeiten).
Bereits an dieser Stelle sei angesprochen, dass der Anwendungsbereich der Bauhandwerkersicherung nach § 650f nur für Bauverträge im Sinne von § 650a BGB eröffnet ist.
§ 650a Abs. 2 regelt, wann ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks als Bauvertrag im Sinne des neuen Kapitels 2 „Bauvertragsrecht“ anzusehen ist. Dies soll nach der Gesetzesbegründung nur dann der Fall sein, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung ist, da nur unter diesen Voraussetzungen davon ausgegangen werden kann, dass es sich nach Vertragsdauer und –umfang um einen auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag handelt, bei dem die Anwendung der folgenden speziellen bauvertragsrechtlichen Vorschriften geboten ist. Bezüglich der Begrifflichkeit der „Instandhaltung“ kann auf die Definition in § 2 Abs. 9 der HOAI zurückgegriffen werden, wonach Instandhaltungen als Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes definiert werden. Diese Maßnahmen müssen für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sein. Dies können etwa Pflege-, Wartungs- und Inspektionsleistungen sein, die der Erhaltung und/oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen. In der Gesetzesbegründung werden beispielhaft Verträge zur Inspektion von Brücken oder zur Pflege und Wartung von tragenden oder sonst für den Bestand eines Bauwerks wichtigen Teilen genannt.

§ 650b – Änderung des Vertrages; Anordnungsrecht des Bestellers

(1) Begehrt der Besteller  

            1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder    
            2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,

streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. 5Begehrt der Besteller eine Änderung, für die dem Unternehmer nach § 650c Absatz 1 Satz 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zusteht, streben die Parteien nur Einvernehmen über die Änderung an; Satz 2 findet in diesem Fall keine Anwendung.

(2) Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung nach Absatz 1, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. 2Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.
Bislang war dem Bürgerlichen Gesetzbuch – im Gegensatz zur VOB/B – ein Anordnungsrecht des Bestellers für geänderte oder zusätzliche Leistungen fremd. Nunmehr werden im neuen § 650b Vorgaben für ein Anordnungsrecht des Bestellers bei Bauverträgen normiert.
Dies hat seine grundsätzlich zutreffende Begründung darin, dass eben der Bauvertrag auf einen längeren Erfüllungszeitraum angelegt ist und während der Ausführung des Baues häufig Änderungen eintreten, für die die bisherige Gesetzeslage keinerlei Regelungen vorsah.
Aus dem Wortlaut von § 650b Abs. 1 Satz 1 lässt sich bereits der in der Rechtsprechung zum Bauvertragsrecht entwickelte Kooperationsgedanke herauslesen. Danach soll oberstes Ziel der Bauvertragsparteien sein, Einvernehmen über eine Änderung zu erzielen, bevor der Besteller von seinem Recht zur Anordnung Gebrauch macht. Die Verpflichtung zur Kooperation betrifft sowohl die Einigung über die Änderung als auch über die Mehr- oder Mindervergütung.
Wenn keine Einigung über die Änderung der Folgen erfolgen sollte, muss der Unternehmer im Zweifel die Anordnung befolgen, was sich aus § 650b Abs. 2 ergibt.
Das Anordnungsrecht des Bestellers hingegen erfährt über § 650b Abs. 1 Satz 2 allerdings bei Anordnungen zur Änderung des Werkerfolges dahingehend eine Einschränkung, dass die Verpflichtung, die Anordnung zu befolgen, nur dann gilt, wenn dem Unternehmer die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Die Beweislast für die Zumutbarkeit der Änderung trifft den Besteller. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich der Unternehmer im Hinblick auf die Unzumutbarkeit einer Anordnung auf betriebsinterne Vorgänge beruft.
Auf Zumutbarkeitserwägungen kommt es hingegen nicht an, wenn es sich um eine Änderung handelt, die gemäß § 650b Abs. 1 Nr. 2 zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig ist.
Aus § 650b Abs. 1 Satz 2 ergibt sich auch, dass der Unternehmer – soweit der Ausnahmetatbestand der Zumutbarkeit nicht eingreift – grundsätzlich verpflichtet ist, ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten zu erstellen.
Trägt aber der Besteller die Planungsverantwortung, soll der Unternehmer nach § 650b Abs. 1 Satz 3 nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung (vorher) vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. Dies wird mutmaßlich künftig die Unternehmer dahingehend sensibilisieren, Änderungen/Nachtragsleistungen nicht eigenverantwortlich zu planen und sodann zu bepreisen, was derzeit in der Baupraxis häufig zu beobachten ist, sondern dem Ausführungsplan-Verantwortlichen Besteller die erforderlichen Planungsleistungen abzuverlangen.
Aus § 650b Abs. 1 letzter Satz i. V. m. § 650c Abs. 1 Satz 1 ergibt sich, dass der Unternehmer dann keinen Anspruch auf Mehrvergütung hat, wenn der Besteller eine Änderung nach § 650b Abs. 1 Nr. 2 (also eine Leistung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist) anordnet und der Unternehmer die Planungsverantwortung innehatte.
Sollte ein Einvernehmen über die Mehr- oder Mindervergütung den Vertragsparteien nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens erzielen, statuiert § 650b Abs. 2 die grundsätzliche Verpflichtung des Unternehmers, die Änderung auszuführen, wenn der Besteller dies in Textform (§ 126 b – Email oder Fax ausreichen) angeordnet hat und ihm die Änderung nach Nr. 1 zumutbar ist.

§ 650c – Vergütungsanpassung bei Anordnung nach § 650b Abs. 2

(1) Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers nach § 650b Absatz 2 vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Umfasst die Leistungspflicht des Unternehmers auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, steht diesem im Fall des § 650b Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zu.

(2) Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Es wird vermutet, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht.

(3) Bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot nach § 650b Absatz 1 Satz 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. 2Wählt der Unternehmer diesen Weg und ergeht keine anderslautende gerichtliche Entscheidung, wird die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Zahlungen nach Satz 1, die die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind dem Besteller zurückzugewähren und ab ihrem Eingang beim Unternehmer zu verzinsen. § 288 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und § 289 Satz 1 gelten entsprechend.
§ 650c regelt Einzelheiten zur Vergütungsanpassung, soweit die Parteien über die Mehr- oder Mindervergütung keine Einigkeit erzielen sollten.
Von maßgeblicher Bedeutung ist zunächst einmal, dass sich bereits aus § 650c Abs. 1 eine Abkehr von der aus der VOB/B gewohnten Fortschreibung der Urkalkulation/des Vertragspreisniveaus ergibt. Maßgeblich für die Mehr- oder Mindervergütung soll auch nicht die übliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 sein. Grundlage der geänderten Vergütung sollen vielmehr die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten (AKG) und Wagnis und Gewinn (WuG) sein.
Bei der Ermittlung des veränderten Aufwandes nach den tatsächlichen Kosten ist die Differenz zwischen den hypothetischen Kosten, die ohne die Anordnung des Bestellers entstanden wären, und den Ist-Kosten, die aufgrund der Anordnung tatsächlich entstanden sind, zu bilden. Diese Differenz soll die Grundlage für die Vergütung für geänderten Aufwand bilden.
Danach besteht eine Bindungswirkung an die Urkalkulation auch nicht für die ursprünglich kalkulatorisch angenommenen Zuschläge für AKG und WuG.
Über § 650c Abs. 2 bleibt dem Unternehmer jedoch auch die Möglichkeit eröffnet, zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Kostenansätze einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Kalkulation zurückzugreifen. Geschieht dies, so wird widerleglich vermutet, dass die in dieser Urkalkulation enthaltenen bzw. fortgeschriebenen Preis- und Kostenansätze auch den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen und hinsichtlich der Zuschläge weiterhin angemessen sind. Festzuhalten ist demnach, dass das Wahlrecht der Berechnungsmodalitäten im Falle einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Kalkulation beim Unternehmer liegt.
Die Konsequenz dieses Wahlrechtes dürfte sein, dass Nachträge für den Unternehmer mehr denn je das „Salz in der Suppe“ eines Bauvertrages darstellen werden. Der Unternehmer wird sich immer die günstigere Berechnungsmethode wählen, da der AN bei der Nachtragsvergütung bewusste oder unbewusste Kalkulationsfehler wird „reparieren“ können, zumal die Ausübung des Wahlrechtes pro Nachtrag möglich ist. Lediglich innerhalb eines Nachtrages ist ein Wechsel zwischen tatsächlich erforderlichen Kosten im Sinne von § 650c Abs. 1 oder auf Basis der urkalkulatorisch fortgeschriebenen Kosten nicht möglich.
Eine weitere für den Unternehmer sehr günstige Regelung enthält § 650c Abs. 3. Auf Grundlage der häufig verwandten Bedingungen der VOB/B besteht das Risiko, dass der Unternehmer leisten muss, obwohl zwischen den Parteien noch Streit über die Angemessenheit der geänderten Vergütung besteht und eine Klärung erst im Zusammenhang mit der Schlussrechnung erfolgt. Dies soll ja auch ausweislich § 650b Abs. 2 grundsätzlich so bleiben. Nunmehr soll der Unternehmer aber in vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen 80 % seiner nach einem Angebot gemäß § 650b Abs. 1 Satz 2 genannten (streitigen) Mehrvergütung ansetzen können. Auf diese Weise erhält der Unternehmer recht leicht für Änderungen einen vorläufigen Mehrvergütungsanspruch. Nach Einschätzung des Verfassers besteht in dieser Regelung das durchaus begründete Risiko, dass dies als Einladung zu planvoll überhöhten Nachträgen missverstanden wird, denn es ist der Besteller, der gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen müsste, sofern er die 80 %-Quote für überhöht hält.
Die genaue d.h. korrekte Berechnung der Mehrvergütung soll erst mit der Schlussrechnung erfolgen. Mit der Fälligkeitsregelung bezweckt der Gesetzgeber, dass keine Verzinsungspflicht des Bestellers für den Fall besteht, dass sich im Zuge der Schlussrechnung herausstellen sollte, dass der korrekte Mehrvergütungsanspruch des Unternehmers die 80 %-Quote übersteigen sollte. Demgegenüber besteht für den Unternehmer für einen etwaigen Rückzahlungsanspruch eine Verzinsungspflicht in Höhe des gesetzlichen Verzugszinses. Die Verzinsungspflicht etwaiger Überzahlungen beginnt ab Zahlungseingang beim Unternehmer; einer Mahnung oder Ähnliches bedarf es nicht. Sollte der Besteller die 80 %-Quote nach § 650c Abs. 3 in den Abschlagsrechnungen nicht bedienen, dürfte der Unternehmer zur Einstellung der Arbeiten wegen Zahlungsverzuges berechtigt sein, was einem faktischen Zahlungszwang für den Auftraggeber gleich kommt. Demzufolge dürfte eine folgende auf die Leistungseinstellung Bezug nehmende Kündigung des Unternehmers mit einem erheblichen Risiko behaftet sein.
Nach Auffassung des Verfassers bedeutet die Regelung eine Steigerung des Risikos auf Seiten des Bestellers bezüglich Bonität und Insolvenz des Auftragnehmers, woraus sich ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis, z. B. im Hinblick auf eine Vertragserfüllungssicherheit, ergeben könnte. Es bleibt insoweit abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem erhöhten Sicherungsbedürfnis durch eine „erlaubte“ Erhöhung der Vertragserfüllungssicherheit auch Rechnung tragen wird.. Als derzeit zulässig wird im unternehmerischen Rechtsverkehr jedenfalls eine Höhe der Vertragserfüllungssicherheit von 10 % der Nettoauftragssumme angenommen.

§ 650d – Einstweilige Verfügung

Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht gemäß § 650b oder die Vergütungsanpassung gem. § 650c ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird.
Im Falle von Streitigkeiten sowohl über das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b als auch die Höhe der Vergütungsanpassung gemäß § 650c soll den Bauvertragsparteien nunmehr über § 650d das prozessuale Instrument der einstweiligen Verfügung zur Verfügung stehen. Die Möglichkeit dieses einstweiligen Rechtsschutzes dürfte daher in folgenden Fällen gegeben sein: im Falle von Streitigkeiten über das Anordnungsrecht des Bestellers, d. h. über die Fragestellung, ob der Unternehmer die Anordnung ausführen muss, so insbesondere über Streitigkeiten über Fragen der Zumutbarkeit; im Falle von Streitigkeiten über die Vergütungsanpassung; im Falle von Streitigkeiten über die Frage, ob überhaupt dem Unternehmer ein Anspruch auf Vergütung zusteht, oder ob es sich um einen Fall § 650c Abs. 1 Satz 2 handelt; in dem Falle, dass sich der Besteller gegen die Höhe der Vergütung gemäß § 650c Abs. 3 zur Wehr setzt, d. h., soweit er eine Vergütung unterhalb der 80 %-Quote für richtig hält; In dem Falle, dass die Bauausführung bereits begonnen hat, wird es nicht mehr erforderlich sein, einen Verfügungsgrund, d. h. eine besondere Dringlichkeit zur Abwendung wesentlicher Nachteile glaubhaft zu machen. Der Gesetzgeber geht wohl davon aus, dass über § 650d auch eine auf Zahlung von Geld – und damit auf eine vorläufige Befriedigung – gerichtete einstweilige (Leistungs-)Verfügung zulässt. Es ist demnach zu erwarten, dass jedenfalls innerhalb der vorgeschilderten ersten drei Fallgruppen der Unternehmer bereits eine auf Geld gerichtete einstweilige Verfügung ausbringen kann und nicht eine solche auf bloße Sicherheitsleistung für den von ihm vorgetragenen Mehrvergütungsanspruch. Letztlich wird abzuwarten sein, welche konkreten Anforderungen die Rechtsprechung hier formuliert und wie sich diese prozessuale Möglichkeit in der Praxis bewährt. An einer Praxisbewährung bestehen jedenfalls bei der derzeitigen Aufstellung der Landgerichte zur Abarbeitung von Bausachen begründete Zweifel.

§ 650e – Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.
Die nunmehr in § 650e BGB enthaltene Regelung zur Sicherungshypothek des Bauunternehmers entspricht § 648 a. F.

§ 650f – Bauhandwerkersicherung

Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.

(2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

(3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 Prozent für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.

(4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach Absatz 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650e ausgeschlossen.

(5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller

            1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches  
                 Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig  
                 ist, oder,

           2. Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder  
                um einen Bauträgervertrag nach § 650u handelt. Satz 1 Nummer 2 gilt nicht bei  
                Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die
                Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

(7) Eine von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Auch die alte in § 648a BGB erfasste Regelung der Bauhandwerkersicherung ist im Wesentlichen bis auf das Erfordernis von redaktionellen Änderungen gleich geblieben.
Nicht ganz durchdacht erscheint indes die Regelung in § 650f Abs. 6 zur Nichtanwendbarkeit der vorstehenden Absätze. Nicht anwendbar soll § 650f nach dessen Abs. 6 Nr. 2 in dem Falle sein, wenn es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher handelt und es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 650i BGB handelt. Nach der Legaldefinition des § 650i sind Verbraucherverträge indes nur Verträge über die Errichtung eines neuen Gebäudes oder von erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude auf Basis eines einheitlichen Vertrages.
Wenn aber nunmehr ein Verbraucher ein Einfamilienhaus auf Basis von gewerkweise vergebenen Aufträgen errichten lässt, wäre abweichend von der jetzigen Gesetzeslage künftig der Unternehmer berechtigt, eine Bauhandwerkersicherung vom Verbraucher zu verlangen, was entsprechend auch für den Architekten gilt. Die Frage ist hier, ob es sich insoweit um einen redaktionellen Fehler handelt. Die Regelung erscheint auch unter einem anderen Aspekt einigermaßen widersinnig bzw. missglückt. Auf Grundlage der alten Rechtslage waren natürliche Personen (als Verbraucher) über § 648a Abs. 6 BGB nur insoweit privilegiert, als sie Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses ausführen ließe.
Die Definition des Verbrauchervertrages sieht diese Einschränkung bezogen auf ein Einfamilienhaus indes nicht mehr vor. Verbraucherverträge können insoweit auch solche Verträge eines Verbrauchers über die Herstellung eines Mehrfamilienhauses sein. Soweit die Errichtung oder Instandsetzung eines Mehrfamilienhauses auf Basis eines einheitlichen Vertrages geschieht, ist der Verbraucher privilegiert, d. h. er muss nach § 650f Abs. 6 keine Sicherheit stellen. Vergibt er allerdings die Bauleistungen an seinem Einfamilienhaus gewerkweise, soll die Privilegierung nicht greifen. Dies ist schwerlich nachzuvollziehen.

§ 650g – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

(1) Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

(2) Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Der Unternehmer hat die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung zu versehen und sie zu unterschreiben sowie dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung zu stellen.

(3) Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung nach Absatz 1 oder 2 ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

(4) Die Vergütung ist zu entrichten, wenn    
   
          1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2
               entbehrlich ist, und  
          2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.  

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.
Vorab ist festzustellen, dass die Zustandsfeststellung nach § 650g Abs. 1 die Abnahme gemäß § 640 nicht ersetzt. Im Gegenteil soll die Zustandsfeststellung nach § 650g Abs. 1 dann vom Unternehmer verlangt werden können, wenn der Besteller die Abnahme unter Angaben von Mängeln verweigert hat.
§ 650g Abs. 1 rechtfertigt sich auch bei verweigerter Abnahme aus dem Bedürfnis, den Zustand des Werks zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens zu dokumentieren, um in einem späteren Prozess die Sachaufklärung zu erleichtern. Von Bedeutung ist dies insbesondere in den Fällen, in denen der Besteller trotz Verweigerung der Abnahme das Werk in Benutzung genommen hat oder nimmt. In diesem Falle entstehen häufig Unsicherheiten darüber, ob dann festgestellte Mängel aus dem Verantwortungsbereich des Bestellers oder dem des Unternehmers stammen. Die Zustandsfeststellung dient demnach dazu, diesem späteren Streit vorzubeugen und ist die Grundlage für eine modifizierte Gefahrtragung.
§ 650g Abs. 2 regelt die Möglichkeiten des Unternehmers in dem Falle, dass der Besteller einem vereinbarten oder einem vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern bleibt. In diesem Fall ist der Unternehmer berechtigt, die Zustandsfeststellung auch einseitig vorzunehmen. Eine derartige einseitige Zustandsfeststellung hat der Unternehmer schriftlich anzufertigen, zu unterschreiben und dem Besteller abschriftlich zur Verfügung zu stellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Besteller infolge eines Umstandes fern bleibt, den er nicht zu vertreten hat und dem er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Mutmaßlich wird die einseitige Zustandsfeststellung aufgrund der Exkulpationsmöglichkeit des Bestellers nur geringe tatsächliche Bedeutung entfaltet.
Der Sinn und Zweck der Zustandsfeststellung nach § 650g Abs. 1 wird aus § 650g Abs. 3 deutlich. An die Zustandsfeststellung nach den § 650g Abs. 1 soll unter bestimmten Voraussetzungen eine Vermutung geknüpft werden, die den Unternehmer davon entlasten soll, auch für Mängel des Werks einstehen zu müssen, die wahrscheinlich nicht von ihm verursacht wurden. Grundsätzliche Voraussetzung für den Eintritt dieser Vermutung ist, dass der Besteller die tatsächliche Sachherrschaft über das Bauwerk/die Außenanlage übernommen hat; sich das Werk also in seinem Besitz befindet. Ferner gilt die Vermutung nur dann, wenn in der Zustandsfeststellung nach Abs. 1, also nur bei gemeinsamer Zustandsfeststellung, ein offenkundiger Mangel nicht angegeben wird. Unter diesen Voraussetzungen wird vermutet, dass dieser Mangel erst nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist.
Die Vermutungsregelung greift demnach nicht ein, soweit die Zustandsfeststellung gemäß 650g Abs. 2, also einseitig vom Unternehmer, durchgeführt wurde. Ferner gilt die Vermutung nicht, wenn der Mangel seiner Art nicht vom Besteller verursacht sein kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Besteller trotz Übernahme der Sachherrschaft mit dem mangelbehafteten Teil nicht in Berührung kommen kann oder wenn es sich um einen Materialfehler handelt oder der Mangel darin besteht, dass das Werk nicht nach den Planungsvorgaben hergestellt wurde.
Grundsätzlich hat jede Partei ihre Kosten im Zusammenhang mit der Zustandsfeststellung selbst zu tragen. In Betracht kommt allerdings eine Ersatzmöglichkeit im Wege des Schadenersatzes beispielsweise dann, wenn sich rückblickend herausstellen sollte, dass die Abnahmeverweigerung des Bestellers zu Unrecht erfolgte.
§ 650 g Abs. 4 regelt nunmehr auch im BGB die Fälligkeit der Vergütung im Sinne der Schlussrechnung. Diese ist fällig, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder eine Abnahme nach § 641 Abs. 2 entbehrlich ist und der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.
Ferner ist im letzten Satz von § 650g Abs. 4 eine Fiktion zur Prüffähigkeit geregelt, wie sie bereits von der Rechtsprechung hinsichtlich der VOB-Regelung des § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B entwickelt wurde. Auch nicht prüffähige Schlussrechnungen gelten als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben hat. Mit dieser Regelung wird letztlich vermieden, dass der Besteller auf eine prüffähige Schlussrechnung schweigt, um Rügen der Prüffähigkeit erst in einem Werklohnprozess geltend zu machen, um eine Klageabweisung als derzeit unbegründet zu erreichen. Einer solchen taktischen Vorgehensweise hatte der BGH bereits innerhalb von Bauverträgen auf Grundlage der VOB/B einen Riegel vorgeschoben, indem in der Rechtsprechung die Fiktion dahingehend entwickelt wurde, dass eine Schlussrechnung als prüffähig gilt, wenn innerhalb der in der VOB/B geregelten Prüffrist keine substantiierten Rügen gegen die Prüffähigkeit erhoben werden; ist dies nicht der Fall, wird das Gericht unabhängig von der Frage, ob die Schlussrechnung objektiv prüffähig ist oder nicht, immer in eine Sachprüfung einsteigen müssen.

§ 650h Schriftform der Kündigung

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.
Die Vorgabe, dass eine Kündigung des Bauvertrags der Schriftform bedarf, ist zu begrüßen. Allerdings wurde in der Praxis eine Kündigung ohnehin meist schriftlich ausgesprochen, um Unklarheiten zu vermeiden und einen Nachweis über diesen Schritt zu haben.

Zu beachten ist, dass die Schriftform von der Textform zu unterscheiden ist. Es bedarf einer im Original unterzeichneten Kündigung, um das Schriftformerfordernis zu wahren.

§ 650i Verbraucherbauvertrag

(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

(2) Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.

(3) Für Verbraucherbauverträge gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.
Die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag beziehen sich ausschließlich auf Verträge mit Bauunternehmen, Architektenleistungen etwa sind nach Wortlaut und Systematik nicht von der Regelung erfasst.

"Erhebliche Umbaumaßnahmen" im Sinne des Abs. 1 sind ausweislich der Gesetzesbegründung Maßnahmen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind. Als Beispiel für eine derartige "erhebliche Umbaumaßnahme" wird der nahezu vollständige Neubau unter Erhalt nur der Fassade eines alten Gebäudes genannt. Sehr praxisrelevant scheint mir das Beispiel nicht zu sein. Weiter heißt es in der Gesetzesbegründung, dass für die Frage, ob eine  "erhebliche Umbaumaßnahme" vorliegt, Umfang und Komplexität sowie das Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz des Gebäudes entscheidend sein sollen. Anbauten, etwa einer Garage oder eines Wintergartens, sowie die Instandsetzung und Renovierung eines Gebäudes  fielen hingegen nicht unter die Regelung. Aufgrund der Verwendung des unbestimmten Begriffs "erhebliche Umbaumaßnahmen" ist zu erwarten, dass es in der Praxis zu Unklarheiten über die Reichweite der Regelungen und damit zu Anwendungsschwierigkeiten kommen wird.

§ 650j Baubeschreibung

Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.
Und wieder eine Norm mit Verweisung: Dieses Mal auf die Regelung des Art. 249 EGBGB. Laden Sie sich gerne die von uns erstellte pdf-Version des neuen Gesetzestextes herunter. Dort finden Sie am Ende Art. 249 EGBGB.

Nun zum Inhalt: Der Unternehmer muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss (!) eine Baubeschreibung aushändigen. Folgende Angaben müssen in für den Verbraucher klarer und verständlicher Weise in der Baubeschreibung mindestens enthalten sein:

- allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
 
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
 
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
 
- gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
 
- Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
 
- gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
 
- gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
 
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
 
- gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen,

- verbindliche Angaben zur Bauzeit.

Von der Verpflichtung zur Vorlage einer Baubeschreibung ist der Unternehmer dann entbunden, wenn der Verbraucher selbst oder ein Dritter - im Regelfall dürfte es sich um einen Architekten handeln - die Planung beistellt. 

Die Rechtsfolgen bei Vorliegen einer unklaren oder unvollständigen Baubeschreibung regelt § 650k Abs. 2 BGB n.F., siehe dazu die nachstehende Kommentierung. Der Gesetzgeber hat den Fall einer fehlenden Baubeschreibung nicht ausdrücklich geregelt. Ausweislich der Gesetzesbegründung sei dieser Fall über das allgemeine Schadensersatzrecht zu regeln. 

§ 650k Inhalt des Vertrages

(1) Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

(2) Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrages bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.

(3) Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.

§ 650l Widerrufsrecht

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 249 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche über sein Widerrufsrecht zu belehren.

§ 650m Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs

(1) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen.

(2) Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge einer Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b und 650c oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 Prozent, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

(3) Sicherheiten nach Absatz 2 können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleitstet werden.

(4) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt. Gleiches gilt, wenn die Parteien Abschlagszahlungen vereinbart haben.

§ 650n Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

(1) Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

(2) Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.
Ausweislich der Gesetzesbegründung zu § 650n BGB n.F. wird mit dessen Einführung "eine konfliktträchtige und bisher noch nicht abschließend von der Rechtsprechung entschiedene Frage geklärt". Ein Konfliktfall ergab sich in der Praxis insoweit vor allem bei Bauträgerverträgen, dagegen eher nicht beim klassischen Bauvertrag. Der Gesetzgeber hingegen sieht den Schlüsselfertigbau als vorrangigen Anwendungsbereich der Regelung. Aufgrund der Verweisung der Regelung zum Bauträgervertrag in § 650u BGB n.F. u.a. auf § 650n BGB n.F. ist jedoch auch der Bereich des Bauträgervertrags abgedeckt.

Ob § 650n BGB n.F. tatsächlich dazu geeignet ist, die sich regelmäßig stellenden Streitfragen betreffend die Herausgabe von Unterlagen zu klären, bleibt abzuwarten. Wir sehen dies eher skeptisch, denn zumeist wurden die Baugenehmigungsunterlagen ohnehin an den Besteller/Erwerber ausgehändigt. Allerdings stellt sich häufig die Frage, die Übergabe welcher Unterlagen der Unternehmer/Bauträger darüber hinaus noch schuldet. Eine klare Antwort hierauf findet sich in § 650n BGB n.F. gerade nicht, da dort nur die Rede von Planungsunterlagen und Unterlagen die Rede ist, die der Verbraucher benötigt, um nachzuweisen, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird bzw. ausgeführt ist. Dem Verbraucher dürfte die Anwendung dieser Regelung eher schwer fallen.

§ 650o Abweichende Vereinbarungen

Von § 640 Absatz 2 Satz 2, den §§ 650i bis 650l und 650n kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Diese Vorschriften finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.

§ 650p Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen

(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.

§ 650q Anwendbare Vorschriften

(1) Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten die Vorschriften des Kapitels 1 des Untertitels 1 sowie die §§ 650b, 650e bis 650h entsprechend, soweit sich aus diesem Untertitel nichts anderes ergibt.

(2) Für die Vergütungsanpassung im Fall von Anordnungen nach § 650b Absatz 2 gelten die Entgeltberechnungsregeln der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der jeweils geltenden Fassung, soweit infolge der Anordnung zu erbringende oder entfallende Leistungen vom Anwendungsbereich der Honorarordnung erfasst werden. Im Übrigen ist die Vergütungsanpassung für den vermehrten oder verminderten Aufwand auf Grund der angeordneten Leistung frei vereinbar. Soweit die Vertragsparteien keine Vereinbarung treffen, gilt § 650c entsprechend.

§ 650r Sonderkündigungsrecht

(1) Nach Vorlage von Unterlagen gemäß § 650p Absatz 2 kann der Besteller den Vertag kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat.

(2) Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach § 650p Absatz 2 Satz 2 setzen. Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt.

(3) Wird der Vertrag nach Absatz 1 oder 2 gekündigt, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbachten Leistungen entfällt.

§ 650s Teilabnahme

Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

§ 650t Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.

§ 650u Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften

1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

(2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.
Auch der Bauträgervertrag hat eine eigenständige Regelung im neuen Werk- und Bauvertragsrecht erfahren. Das ist grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings arbeitet der Gesetzgeber erneut mit der für die Anwendung äußerst unpraktischen - um nicht zu sagen - lästigen Verweisungstechnik. 

 Grundsätzlich finden auf den Bauträgervertrag die §§ 631 bis 650 o BGB n.F. Anwendung. Ausnahmen gelten gemäß § 650u BGB n.F. für
- das freie Kündigungsrecht des Bestellers gemäß § 648 BGB n.F.,
- das Kündigungsrecht des Bestellers aus wichtigem Grund gemäß § 648a BGB n.F., 
-  das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB n.F. sowie dessen Folgevorschriften (§§ 650c, 650d BGB n.F.),
- die Regelung zur Sicherungshypothek nach § 650e BGB n.F.,
- die Regelung zur Einbeziehung der Baubeschreibung in den Vertrag gemäß § 650k Abs. 1, da - laut Gesetzesbegründung - der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der Baubeschreibung notariell zu begründen ist,
- das Widerrufsrecht des Verbrauches aus § 650l BGB n.F. und
- die Regelung zu Abschlagszahlungen gemäß § 650m Abs. 1 BGB n.F. Dies wiederum erschließt sich leichthin, da § 650v BGB n.F. eine eigenständige Regelung über Abschlagszahlungen enthält. Diese dürfen weiterhin nur gemäß MaBV gestellt werden. Insoweit hat sich im Vergleich zur alten Rechtslage nur die Nummerierung der Vorschrift geändert (bisher § 632a Abs. 2 BGB).

§ 650v Abschlagszahlungen

Der Unternehmer kann vom dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.